Rozmach elektronického obchodování a měnící se preference zákazníků vytvořily nový fenomén – dark stores, neboli online prodejce dodávající zboží do 15 minut od objednávky. Během pandemie a uzávěr kamenných prodejen dosáhla e-commerce svého vrcholu, některým e-shopům vloni rostly prodeje i o desítky procent. V souvislosti s tím začala zejména ve větších městech s dostatečně hustou zástavbou růst i poptávka po menších a centrálně umístěných provozovnách a skladech e-shopů s plochou 150 až 500 m².

Růst zájmu o rychlé dodávky nutí provozovatele e-shopů nabízet a zlepšovat logistiku na krátkou vzdálenost. Společnosti se proto musí přiblížit zákazníkovi, a to i doslova. Stále častěji tak budují malé sklady určené pro tento typ dodávek. Na rozdíl od obřích logistických center, které se nejčastěji nachází na předměstích nebo na okrajích měst, se v tomto případě jedná o centrálně umístěné provozovny s plochou cca 150 až 500 m² a dobrou dopravní obslužností. Zevnitř připomínají maloobchody, obvykle zde však neprobíhá ani samotný prodej, ani vyzvedávání objednávek, ale pouze balení a distribuce zboží.

„Jako první začal koncept temných obchodů úspěšně využívat prodejce potravin Auchan ve francouzském Lille. Samotný termín dark stores se poprvé objevil v roce 2009, když ve Velké Británii otevřelo Tesco první prostory tohoto typu. Zákazníci do nich vůbec nevstupují, jen si stáhnou aplikaci a mohou začít nakupovat s dodávkou zboží přímo domů a během několika desítek minut,“ popisuje Marjan Gigov ze společnosti Colliers.

Dnes již mají s tímto konceptem zkušenosti i další, například Whole Foods, Walmart, Target v USA nebo Gorillas, Zapp, Getir či Wolt v Evropě. Právě pro finskou společnost Wolt zajišťoval Colliers vloni vhodné prostory v Praze. „Kurýři s modrými krabičkami nerozváží jen jídlo z oblíbených restaurací, ale také potraviny ze svých temných obchodů Wolt Markets,“ říká Marjan Gigov s tím, že byli přímým konkurentem online prodejců potravin, ale věděli, že musí nabídnout něco navíc, něco jiného. „Doba dodání se musela pohybovat mezi 15 až 20 minutami. Našli jsme pro ně ideální prostor v novostavbě v Holešovicích, v přízemí studentského domu, odkud mohou pokrýt tuto část Prahy.“

Výhoda méně atraktivních míst

„Trend dark stores může postupně změnit tvář měst či některých oblastí. Provozovatelé těchto služeb se obvykle snaží vybudovat hustou síť poboček tak, aby vždy měly centrální polohu a dobrý přístup k dopravním trasám,“ říká Marjan Gigov. Ideální místo je dle něj takové, které se sice nachází v obydlené oblasti, ale současně jde o co nejlevnější část. Provozovatel darks stores totiž nepotřebuje být viditelný pro kolemjdoucí a lákat zákazníky, jedná se o tzv. temné obchody, respektive sklady.

„Pro jejich umístění dávají smysl konce ulic nebo jejich levnější strany. Proto můžeme očekávat, že na realitním trhu vzroste o místa tohoto typu zájem,“ vysvětluje Marjan Gigov.

Technologie a realitní trh

Protože velikost skladovacího prostoru bývá omezená, je nutné kvůli neustálému doplňování zásob odhadovat požadavky zákazníků předem. Klíčová je zejména prediktivní analýza, ideálně založená na strojovém učení či umělé inteligenci. Každá lokalita navíc může být odlišná, pro úspěch je tedy potřeba, aby nabídka byla přesně přizpůsobena preferencím a potřebám dané čtvrti a jejích obyvatel.

Formát dark stores je součástí konceptu tzv. patnáctiminutového města, kdy se maloobchod a služby přesouvají co nejblíž zákazníkovi. Prakticky veškeré potřeby obyvatel by v rámci tohoto konceptu měly být dostupné do čtvrt hodiny od místa bydliště, a to ať už pěšky, na kole, veřejnou dopravou nebo jinak.

„V současnosti se městské čtvrti, respektive ještě menší oblasti, specializují a dělí na spíše obytné, pracovní, obchodní, administrativní nebo zábavní. Koncept patnáctiminutového města by tohle rozdělení změnil a přinesl by poměrně výrazné přesuny na realitním trhu a změny podoby samotných měst. Tvůrci nových projektů i investoři se dnes na popsaný vývoj připravují a při svém rozhodování tyto nastupující trendy zvažují,“ říká Marjan Gigov.

Výzvy a rizika

„Protože byl online nákup potravin během pandemie tak úspěšný, nebylo pro prodejce těžké získat obrovské investice. Nyní však dark stores prodejci musí vytvořit udržitelný obchodní model, který bude uzpůsoben pro místní trhy a který bude schopen obstát sám o sobě, až vyschnou peníze od rizikového kapitálu,“ tvrdí Marjan Gigov. Vyrovnat se bude muset také s celou řadou výzev, například snahou některých evropských měst tento koncept regulovat.

„Obyvatelům vadí množství kurýrů, hluk, znečištění, ale také doplňování zásob a doručování probíhající 24 hodin denně. Proto již například Rotterdam a Amsterdam zavedli omezení provozu dark stores prodejen a panují obavy, že by se k nim mohla přidat další města. Skutečnost, že se možnosti dojíždění do práce ve městě neustále vyvíjejí a že se stále více používají elektromobily, koloběžky a jízdní kola, částečně vyřeší některé problémy s hlukem a znečištěním. Výzva mezi technologiemi a životním prostředím není nová, ale dělá rychlé kroky, pokud jde o její vývoj,“ vysvětluje Marjan Gigov.